金地高级副总裁黄俊灿：6100点和1600点都不正常，楼市也一样，去年太压抑，现在爆发出来

　　大年农历初七以后的市场，似乎让售楼小姐们重新挺直了腰杆。局部市场成交量甚至出现单周300%的涨幅。

　　但分歧仍然非常之大。看多者认为已经无底可探，看空者认为昙花一现。雾里看花，地产价值几何？

　　楼市小阳春

　　2月21日，深圳龙华镇万科金御华府新推1、2栋所有的233套房子一日售罄。次消息在地产界迅速流传。光大证券分析师赵强在接到基金公司电话时很兴奋："这真的是超预期，地产现在不要标配，要超配，肯定超配。"

　　"这个行情我们也有点蒙，变化太快了。"在理财周报与深圳某地产高层交流时，他坦言。

　　小阳春？从数据上说，似乎是可以立论的。重点城市春节后成交量持续回升，这两周大部分城市成交量回升至2008年11、12月的水平，相比1月有较大幅度增长。相比节后第1周，这两周的周平均成交量环比上升30%，并且呈现出爆发性的加速增长。个别城市如北京的表现有些匪夷所思。

　　从结构上看，除武汉外，11个城市本周成交套均面积为104.55平方米，较上周上升5.44平方米，较上上周上升3.69平方米。12个城市中，苏州和杭州成交套均面积继续维持在120平方米左右，深圳，重庆和青岛市场以小户型为主，另外7座城市成交套均面积在100-110平方米之间。

　　这说明，带动这一轮回暖行情的首先是中小户型和低档房，其目标群体无疑是改善型自主需求。需求暴涨刺激了价格的紧急波动。全国主要城市除天津、上海、南昌、武汉、深圳以外，上周均处于环比价格的增幅之中。其中福州单周增幅达到了19%。而北京也增长了6%。

　　"这个行情在我看来是回归正常，因为去年的成交量太不正常了，就像股市一样，6100点不正常，但是跌到1600点也是不正常的。大量被压抑的刚性需求最终释放出来。"在接受理财周报采访时，金地集团高级副总裁、财务总监黄俊灿说。楼市回暖为哪般？

　　"我认为地产继续杀跌对的动能已经不足了，为什么这么说呢？一是资本市场已经涨了很多，货币环境也改善了很多，宏观经济因为4万亿刺激方案也在慢慢转好。"黄俊灿说。

　　现在的这个价位无疑对很多人是有吸引力的。从最高点的价格到目前这个价格，均价大概跌了15%，一些区域如广州深圳，个别地产商甚至价格调整幅度达到了40%。

　　"我却认为这很有可能演变成昙花一现，大家都疯狂的时候就是危险的时候。"知名分析师中金公司白宏炜在交流时提出三个理由：其一，基本可以认为有大量信贷资金进入了资产价格市场，助推了成交量；其三，和1998年比较，中国经济基本面目前所面临的困难严重得多，是系统性的风险，全球性的，经济调整幅度比1998年大，但是楼市却没有发生应有的大调整，"就此反转是不太合乎情理的。"

　　"现在最担忧的就是开发商跟风涨价，如果一到这一步，很可能演化成一个月半个月的行情。"他介绍说，1998年3月，地产也有小幅回暖，当时的万科有所松懈，结果到5月份发现失误了。

　　不过赵强的逻辑有所不同，"我认为中国的地产购买力和美国还是很不一样的，中国人有那么多的储蓄和存量资金，经济再差该买房的也得买房。"

　　"所以我认为，楼市已经不会再有探底了，现在就是筑底，筑好底以后直接回升。"

　　中国楼市的5年之痒

　　从历史角度去看，还有意外的结论。

　　从最宏观角度看，中国楼市呈现出明显的5年周期。用"商品房销售额增长率"这个指示器来分析，上个世纪80年代末以来共出现了四个波峰，即1988年、1993年、1998年、2003年、2008年，恰好是5年一个周期，那么简单预测的结果是，下一个高峰期可能要到2012-2013年，波谷也就是底部，则的确应该在2009年。

　　一般来说，在房价高点后的3-6个月内会出现新开工面积高速增长，此后的项目运营周期平均在1年左右。那么存量消化大幅完成最可能的时间正是今年二季度左右。

　　如何投资？

　　"觉得首先是从区域入手，看好率先复苏的区域，比如广东，经过炒作后可能超跌。尤其是深圳，那么招商地产、万科、华侨城都很好；上海市场经过2005年的调整后再起来的，我个人认为也较为健康。"赵强说。

　　其次，从公司角度去看，当下是谁卖得好卖得快谁就有钱赚，销售能力强的公司值得关注。从周转速度看，一线地产商中的金地、万科、保利销售能力都很强劲。另外一些周转快的中小公司如中科合臣、新湖中宝短期受益明显。

　　"我看好的是广深和重庆，"长江证券分析师苏雪晶还给出了一个意外的题材：行业并购。他透露一些一线的龙头企业已经在和一些资金链困难的公司，尤其是香港上市内房股接触，"市场暗流潜伏啊。"