房地产快速发展的方向不变

——预测“两会”房地产宏观调控的政策指向

文/文化勇

全国人民翘首以盼的“两会”再过几天就要召开了，今年房地产房地产宏观该怎么走？很快就能大白于天下。上个月房地产没有列入十大产业振兴规划，据说对一些开发商的投资信心受到一定的影响，不少的人还是悲观的认为今年房地产市场比去年更加的艰难，购房者的信心也受到一定的打击。

对这些不熟悉中国政治体制，以及没有长期深入研究宏观政策的人来说，他们的表现是无可厚非的，虽然他们如此错误的判断了房地产未来的走向。对于一个刚刚踏入市场经济的国家，振兴产业规划的舆论营销意义，远远大于具体规划的产业宏伟目标。下一届政府上任的时候，把这个规划抛得九霄云外,又以新的政策来取代，这个可能性十分的大。房地产不列入十大振兴产业规划，一样是国民经济的支柱产业，几十年不动摇。

在当前所有的一切，正指向一个十分明确的方向，就是今年的房地产宏观调控政策，会使用各种手段，鼓励房地产投资，促进市场交易，维持行业的快速发展。

金融危机对经济的影响，已经严重危害到社会的方方面面，这与房地产发展带来的社会问题不可同日而语。若干劳动者失业，人们生活水平和社会治安受到严重威胁。中央政府4万亿基础建设目标，都是一定要保证充分就业下经济快速发展的目标不动摇。我们要竭尽全力的追求经济的快速发展，虽然我们带动经济增长的引擎是如此的畸形，用单一的几个产业，拉动浩浩荡荡的中国经济增长的马车。但是只有发展，才能杜绝金融危机带来的进一步社会局面的恶化。我们别无选择，我们是在没有选择的情况下，做出了最好的选择。发展才是硬道理！

房地产作为国民经济的重要组成部分，在这么多年的发展实践中已经十分清晰的表明了其极其重要的支柱产业地位。在今年保证房地产行业对国民经济总量经济贡献的地位，处于重中之重的地位。房地产发展得好，我们的经济增长目标实现的可能性就大；如果相反，我们的伟大经济目标，就只能是水中望月。

对“两会”及今年宏观政策的走向，我做简单的预测，希望与大家探讨：

第一，住宅保障作为今年的首先重点。这一点与去年一样，会把住宅保障列在最重要的位置来强调。今年是9000亿住宅保障全民建设的一年，是这么多年最大规模的全国范围住宅保障，是三年住宅保障建设对重要的一年。中央会通过各种政策的支持和监督，促进住宅保障实现既定的目标。而不是如以往的年份，中央原则上出指导意见，地方政府要么落实执行，要么象征性的做几个住宅保障形象工程，以实现对中央交差。

第二，继续适度宽松的货币政策。虽然房地产行业的风险指数比以往的年份要高，但是宏观调控的方向，会鼓励符合国家政策导向的主流产品（节能省地，中小户型等）以及实力强大的开发商贷款，为房地产行业的融资渠道打开阀门。而不是去年“两会”确定的从紧货币政策，有针对性的限制资金向房地产行业流动。这个政策延续去年全球蔓延的金融危机后，中央在11月份出台的政策走向，不发生变化。今年落实这个政策会更加的深入。

在实际执行过程中，银行货币供不应求的根本格局还是没有改变，中小开发商通过银行贷款融资的障碍依然很大。这个政策兼具银行资金实际向这个行业流入，以及宏观政策舆论导向的双重作用。给市场的舆论导向是国家在支持和鼓励这个行业的健康发展，而不是要进一步打压房地产。这个信号的发出成为购房者购房抉择的依据之一。

第三，“90/70”松动。“90/70”在北京等一些城市的执行已经出现松动的迹象了。这个政策的会在今年的执行过程中进一步的松动，但是不会立即出现在“两会”上面，估计会在国务院专门的房地产会议上，或者今年五月份有可能发布2005年，2006年那样的多个部委宏观调控房地产市场的文件。具体怎样表现，还要视最近几个月房地产市场的走势来确定。今年中央宏观调控的及时性将表现得比以往更加的突出，中央政府想法设法让这个行业朝着自己拟定的对经济增长重要支撑方向发展，虽然事实上有点一厢情愿的味道。“90/70”这个政策过分深入的干预了本应该由市场来决定的项目户型配比关系，使得很多开发商为了满足政策要求，不得不违背市场客观需求，或者冒政策及法律的风险，打擦边球，成为宏观调控不必要的副产品。

第四，进一步降息及降低银行存款准备金。按照以往的惯例，中国人民银行会在“两会”结束后，马上出台调控政策。为了鼓励发展经济，抑制可能出现的通货紧缩。今年银行进一步降息及降低银行存款准备金就成为必然。而在两会之后，马上降低银行存款准备金，是最有可能的选择。尽管当前的银行利率水平已经达到1996年以来的最低水平，但是为了刺激消费的需要，不排除一步降低银行利率的可能性。具体出台时间，要视市场走向以及中央政府的追求，上半年至少会出现一次的降息政策。

第五，鼓励房地产交易。首次购房利率优惠执行的进一步落实，虽然还是不能实现全面的首付两成，利率七折，但是在政策执行和宣传上会更加深入。改善性购房和投资性购房的限制进一步降低。宏观政策会鼓励市场交易，以尽快的消耗市场存量商品房。财税政策的应用也不可避免，特别是很多地方政府会充分使用这个手段，来刺激市场交易。购房入户将在越来越多的城市执行。

第六，降低或者取消租赁税。这个在税收征管过程中基本上没有怎么执行的税收政策，特别是住宅租赁税征收得很少。宏观政策会鼓励那些没有实现销售的商品房收取租赁型收益。商品住宅的租金收益投资回报本来就十分的低，如果严格收取租赁税的话，那些持有型商品住宅的开发商，根本没有获取租赁型收益的追求。降低租赁税必然对那些销售不出去商品房的开发商，以及愿意从事租赁性经营的开发商来说，是一个极大的鼓励，不然那些商品房销售不出去的开发商会十分的绝望。市场经济的政策指向，就是要给市场主体指明市场的道路，而不是人为的把其逼入绝境。鼓励开发商获取房地产租赁性收益，也是这个产业走向成熟的必由之路。

第七，工业地产严格控制。控制大规模低价出让工业用地，控制工业用地违规转变土地性质，进行商品房开发。对工业用地项目的实行贷款谨慎和区别对待的原则。

虽然今年中国房地产市场的走向还是扑朔迷离，很多不确定的东西依然存在。但是可以肯定的是，今年房地产市场会比去年更加的好，宏观政策导向鼓励这个行业快速发展的目标不动摇，通过各种具体政策的制定和实施，来促进这个行业的健康可持续发展。

2009年3月1日星期日